Este livro trata de aspectos jurídicos da aquisição imobiliária a título de compra, com ênfase nas cautelas que devem ser tomadas pelo comprador. Por isso ele se situa em um universo que já é parte do dia-a-dia das pessoas: fazer negócios tendo como premissa a segurança jurídica.

A população brasileira, embora muito mais acostumada com advocacia contenciosa do que com advocacia consultiva ou preventiva, já compreende que é muito mais interessante tomar cautelas prévias, cuidando para que problemas não surjam, do que tentar, posteriormente, a custo muito maior, resolver os problemas que surgiram e poderiam ter sido evitados. Isso explica o sucesso das seis edições anteriores.

A presente edição tem como principais novidades quatro novos tópicos. Tal como ocorreu em todas as edições anteriores, esta 7ª edição foi revisada e atualizada. Incorporei ao texto alterações legislativas e novas decisões judiciais.

Possivelmente as novidades mais importantes desta edição sejam os tópicos Defendendo o imóvel adquirido e ameaçado: ações e defesas judiciais que podem ser utilizadas pelo comprador e, no âmbito das incorporações imobiliárias, Atraso, defeitos ou desconformidade do imóvel entregue ao comprador. A elaboração desses tópicos decorreu de pedidos que venho recebendo, desde a primeira edição, para acrescentar ao livro algum tipo de orientação para os casos em que a operação imobiliária não teve o desfecho esperado pelo comprador.

O tópico Defendendo o imóvel adquirido e ameaçado: ações e defesas judiciais que podem ser utilizadas pelo comprador é útil para o comprador que não adquiriu a propriedade ou que, após a aquisição, se vê premido com questão que pode ensejar a perda dessa propriedade, necessitando propor medida judicial ou se defender em ação movida contra ele. O tópico Atraso, defeitos ou desconformidade do imóvel entregue ao comprador visa orientar o comprador que não recebeu da construtora ou incorporadora o imóvel com as características contratadas ou que o recebeu fora do prazo.

São tópicos precipuamente destinados a advogados, magistrados e assessores, que terão um panorama das várias ações judiciais pertinentes a negócios imobiliários, com várias questões que podem ser suscitadas, argumentos que podem ser levantados e as soluções dadas pela jurisprudência a cada caso, com ementas de julgamentos transcritas nas notas de rodapé.

Embora se situem no campo da advocacia contenciosa, esses tópicos são também interessantes para a pessoa que ainda está estudando a viabilidade jurídica de uma operação imobiliária. E é assim porque o leitor saberá que, caso ocorra algum dos problemas descritos (ex. imóvel adquirido em fraude à execução), poderá também existir uma saída para a solução do problema, mediante propositura ou meios de defesas em ação judicial. Assim, tem o comprador elementos adicionais para avaliar a viabilidade jurídica da aquisição pretendida, detectando não só os possíveis problemas, mas também vislumbrando as possíveis soluções.

Também em razão de pedidos, elaborei o tópico Legalidade ou ilegalidade do “condomínio fechado”, também chamados de “loteamentos fechados”, questão que provoca intensos debates na sociedade brasileira e é objeto de regulação pelo Projeto de Lei nº 3.057, de 2000. Embora mencionando e reconhecendo essa proposição legislativa, tratei o tema de acordo com a legislação atual, mostrando de forma resumida as várias posições doutrinárias a respeito da questão, para que o leitor possa entender a polêmica hoje existente e saber quais cautelas específicas deve tomar.

Em razão do advento da Lei nº 11.481, de 31-5-2007, adicionei ao livro o tópico Inscrição de ocupação em imóveis da União, meio de aquisição precária da posse de imóveis de propriedade da União, tão comum no litoral brasileiro.

Incluí as alterações da Lei nº 11.795, de 8-10-2008, aos tópicos pertinentes.

Por fim, nunca é demais ressaltar: o objetivo do estudo prévio da aquisição imobiliária não se limita a definir as opções de “comprar” ou “deixar de comprar” determinado imóvel, mas saber quais são os riscos jurídicos envolvidos e, principalmente, verificar como poderá a compra ser viabilizada ou efetuada da forma mais segura possível. A experiência tem demonstrado que apenas em casos extremos uma compra é completamente inviável: a questão é saber de que modo deve ser efetuada a aquisição.